الزام به فک رهن ملک؛ راهنمای حقوقی، هزینه و تغییرات رای وحدت رویه ۸۳۲
خلاصه سریع برای خوانندگان:
- ماهیت دعوی: درخواستی قانونی برای مجبور کردن فروشنده به تسویه بدهی بانک و آزاد کردن سند ملک است.
- تغییر مهم (رأی وحدت رویه ۸۳۲): برخلاف گذشته، فروش ملک در رهن دیگر باطل یا غیرنافذ نیست؛ خریدار میتواند الزام فروشنده به فک رهن را بخواهد.
- نحوه طرح دعوی: اگرچه طرح مستقل آن پذیرفته میشود، اما توصیه اکید وکلای باتجربه طرح همزمان با «الزام به تنظیم سند رسمی» برای صرفهجویی در زمان است.
- هزینه دادرسی: این دعوی مالی تلقی میشود و هزینه آن بر اساس «ارزش معاملاتی منطقهای» ملک (نه قیمت واقعی بازار) محاسبه میگردد (معمولاً حدود ۳.۵ درصد ارزش منطقهای).
خرید ملک یکی از مهمترین تصمیمات مالی زندگی است، اما گاهی شیرینی این خرید با متوجه شدن اینکه «سند ملک در گرو بانک است» به تلخی میگراید. طبق قوانین مدنی و رویه قضایی جاری در سال های اخیر، فروشنده مکلف است ملک را آزاد و قابل انتقال به خریدار تحویل دهد. اگر فروشنده یا سازنده وام خود را تسویه نکند، شما به عنوان خریدار با بنبست انتقال سند مواجه میشوید.
در این مقاله به عنوان وکیل پایه یک دادگستری، با استناد به آخرین تغییرات قانونی (بهویژه رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ دیوان عالی کشور)، مسیر دقیق و عملی زنده کردن حقتان را ترسیم میکنم.
الزام به فک رهن چیست و چرا حیاتی است؟
«رهن» قراردادی است که بدهکار (معمولاً سازنده یا مالک اولیه) ملک را وثیقه بدهی خود به بانک قرار میدهد. تا زمانی که دین پرداخت نشود، سند در بازداشت است (ماده ۷۹۳ قانون مدنی). دعوی الزام به فک رهن، اهرم فشار قانونی خریدار است تا دادگاه فروشنده را مجبور کند بدهی خود را به بانک بپردازد و سند را آزاد کند.
تحول بزرگ: تأثیر رأی وحدت رویه ۸۳۲ (مصوب ۱۴۰۲)
تا پیش از سال ۱۴۰۲، رویه دادگاهها بسیار سختگیرانه بود و گاهی فروش ملک رهنی را باطل میدانستند یا دعاوی را رد میکردند. اما با صدور رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲، ورق برگشت. دیوان عالی کشور اعلام کرد که فروش ملک در رهن، منافاتی با حقوق بانک ندارد. بنابراین، خریدار میتواند الزام فروشنده را به فک رهن و تنظیم سند بخواهد و دادگاهها موظف به رسیدگی هستند. این یعنی مسیر برای خریداران هموارتر شده است.
استراتژی طلایی: طرح همزمان یا جداگانه؟
در گذشته، اگر دعوی فک رهن را جدا از «الزام به تنظیم سند» طرح میکردید، خطر رد دعوی بسیار بالا بود. اما آیا الان هم اینطور است؟
واقعیت حقوقی: طبق رویه جدید، شما میتوانید دادخواست «الزام به فک رهن» را به تنهایی بدهید و دادگاه آن را میپذیرد.
توصیه وکیل (فوت کوزهگری): با وجود امکان طرح جداگانه، اکیداً پیشنهاد میکنم این دعوی را همزمان با موارد زیر در یک دادخواست بیاورید:
- الزام به فک رهن ملک.
- الزام به تنظیم سند رسمی انتقال.
- الزام به تحویل مبیع (اگر ملک را تحویل نگرفتهاید).
چرا؟ چون هدف نهایی شما انتقال سند است. اگر فقط حکم فک رهن بگیرید، باید ماهها صبر کنید تا اجرا شود و دوباره برای تنظیم سند دادخواست بدهید. طرح همزمان، شما را یکباره به نتیجه نهایی میرساند و هزینههای وکیل و دادرسی را کاهش میدهد.
طرفین دعوی: آیا باید از بانک هم شکایت کنیم؟
یکی از سوالات چالشبرانگیز این است که نام بانک (مرتهن) باید در دادخواست باشد یا خیر؟
- نظر حقوقی دقیق: طبق نظریات مشورتی جدید و رویه غالب پس از رأی ۸۳۲، الزاماً نیازی نیست بانک طرف دعوی باشد، زیرا دعوی متوجه قرارداد بین خریدار و فروشنده است و حقوق بانک با پرداخت پول محفوظ میماند.
- توصیه احتیاطی: با توجه به اینکه هنوز برخی شعب دادگاهها معتقدند چون رأی در حقوق بانک اثر دارد، باید بانک هم مطلع شود؛ پیشنهاد میشود برای جلوگیری از هرگونه ریسک رد دعوی یا نقص پرونده، نام بانک را نیز به عنوان خوانده ردیف آخر ذکر کنید. این کار ضرری ندارد و پرونده را محکمتر میکند.
هزینه دادرسی الزام به فک رهن
برخلاف باور عمومی که این دعوی را غیرمالی میدانند، در رویه فعلی دادگاهها، دعوی فک رهن (بهویژه وقتی همراه با تنظیم سند باشد) دعوی مالی محسوب میشود.
- مبنای محاسبه: هزینه بر اساس «ارزش معاملاتی منطقهای» ملک محاسبه میشود، نه قیمت واقعی ملک در بازار.
- چقدر میشود؟ ارزش منطقهای توسط اداره دارایی تعیین میشود و بسیار کمتر از قیمت بازار است. هزینه دادرسی در مرحله بدوی معمولاً ۳.۵ درصد ارزش منطقهای ملک است.
مثال: اگر ملکی ۱۰ میلیارد تومان ارزش دارد، ارزش منطقهای آن ممکن است ۲۰۰ میلیون تومان باشد و هزینه دادرسی حدود ۷ میلیون تومان شود (اعداد تقریبی است).
تفاوت حیاتی: فک رهن یا ابطال عقد رهن؟
تشخیص درست این دو عنوان، مرز بین پیروزی و شکست است:
| عنوان دعوی | کی باید طرح شود؟ | نتیجه چیست؟ |
|---|---|---|
| الزام به فک رهن | وقتی فروشنده وام گرفته (چه قبل و چه بعد از قرارداد با شما) و تعهد دارد سند را آزاد کند. معامله صحیح است. | فروشنده محکوم به پرداخت بدهی بانک میشود. |
| ابطال عقد رهن | وقتی فروشنده بعد از فروش قطعی ملک به شما (و داشتن کد رهگیری)، مخفیانه ملک را در رهن بانک گذاشته است. | سند رهن باطل میشود (چون فروش مال غیر بوده) و ملک بدون دادن پول به بانک آزاد میشود. |
مراحل رسیدگی و اجرای حکم
۱. اقدام اولیه
ابتدا یک اظهارنامه رسمی برای فروشنده بفرستید. این سند در دادگاه نشاندهنده حسن نیت شماست.
۲. ثبت دادخواست
با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و ارائه مبایعهنامه، کارت ملی و استعلام وضعیت ثبتی (در صورت وجود)، دادخواست را ثبت کنید.
۳. مرحله اجرای احکام (مهمترین بخش)
پس از صدور حکم قطعی، اگر فروشنده تمکین نکند و بدهی بانک را ندهد، چه میشود؟
- توقیف اموال: اجرای احکام سعی میکند اموال دیگر فروشنده را توقیف و با فروش آنها بدهی بانک را بدهد.
- پرداخت توسط خریدار: اگر فروشنده مالی نداشت، قانون به شما (محکومله) اجازه میدهد بدهی بانک را خودتان پرداخت کنید تا سند آزاد شود. سپس میتوانید بابت پولی که دادهاید، اموال فروشنده را توقیف کنید یا اگر هنوز بخشی از پول خانه را به او ندادهاید، با آن تهاتر کنید.
نتیجهگیری و گامهای بعدی
دعوی الزام به فک رهن با وجود پیچیدگیهای فنی، مسیری روشن در قانون دارد. با توجه به رأی وحدت رویه ۸۳۲، دست خریداران پرتر از همیشه است، اما رعایت ظرافتهای نگارش دادخواست (مثل مالی بودن هزینه و نحوه列 خواندگان) ضروری است.
چکلیست اقدام فوری شما:
- بررسی دقیق قرارداد: آیا تاریخی برای فک رهن و تنظیم سند قید شده است؟
- محاسبه خسارت: آیا وجه التزام (جریمه دیرکرد) در قرارداد دارید؟ آن را هم مطالبه کنید.
- مشورت تخصصی: پیش از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا استراتژی طرح همزمان یا جداگانه را بر اساس شعبه دادگاه منطقه شما تعیین کند.
سوالات متداول
۱. آیا برای فک رهن حتماً باید وکیل داشته باشیم؟
الزامی نیست، اما با توجه به پیچیدگیهای اجرایی و احتمال گیر کردن در پروسه «استعلامات بانکی» و «محاسبه جریمهها»، حضور وکیل ریسک خطا را به صفر میرساند.
۲. اگر ملک در رهن بانک مسکن باشد و وام جانبازی داشته باشد چه؟
در وامهای خاص مثل جانبازی یا مسکن مهر، گاهی امکان انتقال وام به خریدار (فک رهن با انتقال تسهیلات) وجود دارد. این موضوع به توافق طرفین و مقررات داخلی بانک بستگی دارد و نیاز به دادگاه نیست، مگر اینکه فروشنده همکاری نکند.
۳. چقدر طول میکشد تا حکم اجرا شود؟
پروسه رسیدگی بدوی و تجدیدنظر معمولاً بین ۶ تا ۹ ماه زمان میبرد. مرحله اجرا نیز بسته به اینکه فروشنده پول داشته باشد یا شما مجبور به پرداخت شوید، متغیر است.
۴. آیا میتوانم همزمان خسارت تأخیر تأدیه بگیرم؟
بله، اگر در قرارداد شرط شده باشد که در صورت عدم فک رهن در تاریخ مقرر، فروشنده باید روزانه مبلغی بپردازد، این مبلغ کاملاً قابل مطالبه است و منبع خوبی برای جبران هزینههای دادرسی شماست.
۵. در مورد آپارتمانهای پیشفروش وضعیت چگونه است؟
در قراردادهای پیشفروش، سازنده موظف است متناسب با پیشرفت کار و اقساط دریافتی از خریداران، تعهدات بانکی را انجام دهد. اگر پروژه متوقف شده و وام تسویه نشود، قانون پیشفروش ساختمان حمایتهای ویژهای دارد، اما اصول کلی دعوی فک رهن در اینجا هم حاکم است.
نظرات حقوقی (۰)
هیچ نظری ثبت نشده است. اولین نظر حقوقی را شما ثبت کنید! 💬