فروش ملک در رهن بانک؛ راهنمای حقوقی معامله، انتقال وام و قوانین جدید
خلاصه سریع و نکات حیاتی:
- وضعیت حقوقی: فروش ملک در رهن بدون اجازه بانک، «غیرنافذ» است؛ یعنی معامله بین خریدار و فروشنده صحیح است اما بانک میتواند آن را نادیده گرفته و ملک را توقیف کند.
- قانون جدید الزام به ثبت: بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (لازمالاجرا از اواسط ۱۴۰۳)، تنظیم قولنامه دستی برای بسیاری از املاک فاقد اعتبار در دادگاه است؛ معامله باید در سامانه کاتب یا دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.
- ایمنترین روش: فک رهن (تسویه کامل) یا انتقال قانونی تسهیلات در شعبه بانک.
- ریسک وکالت بلاعزل: فروش وکالتی خطرناکترین روش است و با فوت فروشنده یا بدهیهای دیگر او، خریدار مالکیت را از دست میدهد.
یکی از دغدغههای همیشگی در بازار مسکن، معامله املاکی است که سند آنها به عنوان وثیقه وام در رهن بانک قرار دارد. مطابق ماده ۷۹۳ قانون مدنی، راهن (مالک) نمیتواند در ملکی که گرو گذاشته، تصرفی کند که به حقوق مرتهن (بانک) لطمه بزند. اما آیا این یعنی خرید و فروش این خانهها ممنوع است؟
خیر، ممنوع نیست اما "قلق" حقوقی دارد. اگر بدون رعایت تشریفات قانونی و صرفاً با یک قولنامه دستی اقدام کنید، ممکن است هم پولتان برود و هم خانه توسط بانک به مزایده گذاشته شود. در این مقاله به عنوان وکیل دادگستری، تمام روشهای قانونی، تغییرات جدید بخشنامههای بانکی و نحوه استعلام آنلاین وضعیت ملک را بررسی میکنیم.
وضعیت حقوقی معامله ملک رهنی؛ باطل یا غیرنافذ؟
بسیاری تصور میکنند فروش ملک وامدار "باطل" است، اما اصطلاح دقیق حقوقی آن بر اساس رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ دیوان عالی کشور، «غیرنافذ» است.
این یعنی قرارداد شما با فروشنده از نظر شرعی و قانونی شکل گرفته، اما نسبت به بانک بیاثر است. تا زمانی که رضایت بانک جلب نشود (یا وام تسویه نشود)، بانک شما را به عنوان مالک نمیشناسد و اگر اقساط پرداخت نشود، بانک طبق سند رهنی خود، ملک را توقیف و به مزایده میگذارد، حتی اگر شما ساکن خانه باشید.
مقایسه روشهای معامله و میزان امنیت آنها
در جدول زیر، ۳ روش اصلی انتقال این املاک بر اساس رویه قضایی جاری و میزان ریسک مقایسه شده است:
| روش معامله | سطح امنیت حقوقی | وضعیت سند مالکیت | توضیحات مهم |
|---|---|---|---|
| فک رهن (تسویه کامل) | عالی (بدون ریسک) | سند تکبرگ قطعی بنام خریدار | نیاز به نقدینگی بالا برای تسویه اصل و سود وام. |
| انتقال تسهیلات (وام) | بسیار خوب | سند بنام خریدار + انتقال بدهی | بسته به نوع وام و موافقت شعبه بانک دارد. |
| فروش وکالتی (بدون فک رهن) | بسیار پرخطر | سند بنام فروشنده میماند | خطر توقیف توسط طلبکاران دیگر، فوت فروشنده یا کلاهبرداری. |
راهنمای گامبهگام روشهای قانونی انتقال
۱. فک رهن از طریق سپردهگذاری یا تسویه (امنترین روش)
در این روش، خریدار و فروشنده توافق میکنند که بخشی از ثمن معامله مستقیماً صرف تسویه بدهی بانک شود. پس از واریز مبلغ، بانک نامه «فک رهن» را صادر کرده و دفترخانه سند را آزاد و به نام خریدار منتقل میکند. این روش هیچ پیچیدگی حقوقی ندارد و در قانون جدید الزام به ثبت نیز کاملاً پذیرفته شده است.
۲. انتقال تسهیلات به خریدار (با شرایط جدید بانکی)
در این حالت، وام با تمام شرایطش (اقساط و سود) رسماً به خریدار منتقل میشود. این روش "تعویض وثیقه" یا "انتقال مانده بدهی" نام دارد.
نکات مهم و محدودیتهای اخیر:
- محدودیت نوع وام: همه وامها قابل انتقال نیستند. وامهای مسکن اوراق یا صندوق پسانداز معمولاً قابل انتقالاند، اما وامهای طرحهای دولتی خاص ممکن است محدودیت داشته باشند.
- احراز توانایی مالی: خریدار جدید باید مدارک شغلی و درآمدی ارائه دهد تا بانک مطمئن شود توان پرداخت اقساط را دارد.
- بخشنامههای جدید: طبق آخرین مقررات بانکی (بهویژه در بانک مسکن)، انتقال امتیاز وام در برخی موارد محدود شده و نیاز به تأیید شعبه و عدم سفتهبازی دارد. حتماً قبل از تنظیم مبایعهنامه، از شعبه مربوطه استعلام بگیرید.
۳. فروش وکالتی و قولنامهای (منطقه خطر!)
فروشنده به خریدار وکالت بلاعزل میدهد و خریدار متعهد میشود اقساط را بدهد. این روش به دلایل زیر اکیداً توصیه نمیشود:
- قانون الزام به ثبت رسمی: طبق قانون جدید، قولنامههای عادی (دستی) برای املاکی که سند حدنگار جدید دارند، در مراجع قضایی و دولتی پذیرفته نمیشوند. اگر مشکلی پیش بیاید، دستتان به جایی بند نیست.
- خطر توقیف ملک: چون سند هنوز به نام فروشنده است، اگر او چک برگشتی داشته باشد یا مهریه همسرش اجرا گذاشته شود، این ملک (که شما پولش را دادهاید) توقیف میشود.
- فوت فروشنده: با فوت فروشنده، وکالت بلاعزل باطل میشود و شما باید با ورثه وارد دعوای حقوقی شوید.
ریسکهای کیفری و هشدارهای مهم
آیا فروش ملک رهنی جرم است؟
نفس عمل فروش ملک در رهن، جرم نیست. اما اگر فروشنده پنهانکاری کند (مثلاً در قرارداد قید کند ملک آزاد است یا سند را جعل کند)، این عمل مصداق بارز کلاهبرداری است. همچنین اگر ملکی که قبلاً توسط بانک بابت بدهی تملک شده (اجراییه صادر و سند بنام بانک شده) را بفروشند، جرم فروش مال غیر رخ داده که مجازات حبس و رد مال دارد.
هشدار درباره وامهای خاص (جانبازی و نیروهای مسلح)
بسیاری از وامهای حمایتی (مانند وام جانبازان) «قائم به شخص» هستند. یعنی امتیاز آن فقط مخصوص همان فرد است و بانک اجازه انتقال قانونی آن به خریدار را نمیدهد. معامله این املاک فقط به صورت وکالتی ممکن است که همانطور که گفته شد، ریسک بسیار بالایی دارد و سند تا پایان اقساط (که گاهی چندین سال طول میکشد) به نام خریدار نمیشود.
اقدامات ضروری قبل از امضای قرارداد
برای جلوگیری از کلاهبرداری و مشکلات ثبتی، حتماً این ۳ کار را انجام دهید:
۱. استعلام آنلاین وضعیت سند
اکنون میتوانید با داشتن کد ملی و شناسه یکتای سند، از طریق سامانه «ثبت من» (my.ssaa.ir) یا سایت سازمان ثبت، وضعیت بازداشت یا رهن بودن ملک را چک کنید. برای جزئیات بیشتر مقاله نحوه استعلام اصالت سند مالکیت را مطالعه کنید.
۲. دریافت آخرین صورتحساب بانکی
فروشنده موظف است پرینت آخرین وضعیت اقساط را از بانک بگیرد. دقت کنید که «جریمه تأخیر» یا «سود معوقه» نداشته باشد، زیرا این مبالغ گاهی بسیار سنگین هستند.
۳. شرط فسخ و ضرر و زیان
در قرارداد حتماً ذکر کنید: «فروشنده متعهد است تا تاریخ ... نسبت به فک رهن اقدام نماید. در غیر این صورت خریدار حق فسخ قرارداد و مطالبه خسارت روزانه ... تومان را دارد.» (برای متن دقیقتر، مطلب ابطال قولنامه ملک و شروط فسخ را ببینید).
نتیجهگیری و گامهای عملی بعدی
خرید ملک وامدار میتواند فرصتی برای خانهدار شدن با نقدینگی کمتر باشد، به شرطی که قانون را دور نزنید. پیشنهاد نهایی وکیل به شما:
- تا جای ممکن از روش فک رهن استفاده کنید.
- اگر ناچار به انتقال وام هستید، حتماً تشریفات اداری را در بانک انجام دهید و به قولنامه اکتفا نکنید.
- از تنظیم قراردادهای دستی خودداری کنید و معامله را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (طبق قانون جدید) ثبت نمایید.
- پیش از پرداخت وجه، وضعیت بدهی ملک را از بانک استعلام کنید.
سوالات متداول
۱. آیا بانک میتواند ملکی که فروخته شده را بابت بدهی فروشنده مصادره کند؟
بله. اگر انتقال وام یا فک رهن به صورت قانونی انجام نشده باشد، بانک هنوز فروشنده اول را مالک میشناسد و در صورت عدم پرداخت اقساط، حق توقیف و مزایده ملک را دارد، حتی اگر شما در آن ساکن باشید.
۲. تکلیف خریدار در صورت عدم فک رهن توسط فروشنده چیست؟
خریدار باید دادخواست «الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی» به دادگاه بدهد. اگر فروشنده اموالی نداشته باشد، این پروسه بسیار زمانبر و دشوار خواهد بود.
۳. آیا میتوان وام مسکن زوجین را به خریدار منتقل کرد؟
بله، معمولاً امکانپذیر است اما خریدار جدید (و همسرش) نیز باید شرایط دریافت وام (مثل سن و درآمد) را داشته باشند و بانک باید صلاحیت آنها را تایید کند.
۴. هزینه انتقال وام یا فک رهن با چه کسی است؟
طبق عرف، هزینههای مربوط به تسویه بدهی معوقه و فک رهن با فروشنده است. اما هزینه کارمزد انتقال وام (در صورت توافق بر انتقال) و هزینههای دفترخانه برای تعویض وثیقه معمولاً با خریدار است یا نصف میشود.
۵. وکالت بلاعزل برای ملک رهنی تا چه زمانی اعتبار دارد؟
وکالت بلاعزل تا زمانی که وکیل یا موکل فوت نکنند یا دچار جنون نشوند معتبر است. اما از نظر بانک، این وکالت مانع اقدامات اجرایی نیست.
۶. آیا با قانون جدید، قولنامههای قدیمی املاک رهنی بیاعتبار میشوند؟
خیر، قانون جدید الزام به ثبت، بیشتر ناظر به اسناد حدنگار (تکبرگ) صادر شده پس از لازمالاجرا شدن قانون است. اما برای امنیت بیشتر، توصیه میشود تمام مبایعهنامهها در سامانه ثبت شوند.
نظرات حقوقی (۰)
هیچ نظری ثبت نشده است. اولین نظر حقوقی را شما ثبت کنید! 💬