وجه التزام در قرارداد پیش‌فروش مسکن: تضمینی برای خانه‌دار شدن به موقع
مقدمه: وجه التزام چیست و چرا در پیش‌فروش حیاتی است؟
وجه التزام مبلغی است که طرفین یک قرارداد (در اینجا پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده) در حین انعقاد قرارداد، آن را به عنوان خسارت عدم انجام یا تأخیر در انجام تعهد تعیین و بر آن توافق می‌کنند. هدف از درج این مبلغ، بازدارندگی از نقض قرارداد و جبران زیان احتمالی است.
در قراردادهای پیش‌فروش مسکن، به دلیل طولانی بودن زمان اجرای تعهد (ساخت و تحویل)، احتمال تخلف و تأخیر از سوی پیش‌فروشنده بسیار بالاست. بنابراین، تعیین وجه التزام برای موارد زیر، حکم یک ضمانت اجرایی قوی را دارد:
- تأخیر در تحویل واحد ساختمانی (شامل پارکینگ و انباری).
- تأخیر در تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.
- تأخیر در تکمیل قسمت‌های مشاعی و خدمات عمومی.
قانون‌گذاری ویژه: نگاهی به ماده ۶ قانون پیش‌فروش ساختمان
در حقوق عمومی قراردادها، اصل بر غیرقابل تعدیل بودن وجه التزام است؛ یعنی اگر طرفین مبلغی را توافق کنند، دادگاه نمی‌تواند آن را کم یا زیاد کند. (ماده ۲۳۰ قانون مدنی)
اما قانون پیش‌فروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹) به دلیل حمایت از پیش‌خریدار به‌عنوان طرف ضعیف‌تر، در ماده ۶ خود، مقررات ویژه‌ای را برای خسارات تأخیر در انجام تعهد پیش‌فروشنده در نظر گرفته است که تا حدی با قواعد عمومی متفاوت است. این ماده، میزان خسارت تأخیر را به صورت حداقلی مشخص کرده و به طرفین اجازه داده است تا بر سر مبالغی بیشتر توافق کنند:
انواع وجه التزام (جریمه تأخیر) مقرر در قانون
طبق ماده ۶ قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌فروشنده مکلف است علاوه بر اجرای تعهدات، در صورت تأخیر، جریمه‌های زیر را به پیش‌خریدار بپردازد. (این مبالغ حداقل قانونی هستند):
| ردیف | نوع تعهد | میزان وجه التزام (حداقل قانونی) |
|---|---|---|
| ۱ | تأخیر در تحویل واحد (شامل پارکینگ و انباری) | معادل اجرت‌المثل بخش تحویل نشده تا زمان تحویل |
| ۲ | تأخیر در تکمیل قسمت‌های مشاعی | روزانه ۰.۵٪ بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان سهم پیش‌خریدار |
| ۳ | تأخیر در تنظیم سند رسمی انتقال قطعی | روزانه ۰.۱٪ (یک در هزار) مبلغ قرارداد |
توجه کنید: بر اساس قانون، اگر طرفین مبلغی بیشتر از میزان مقرر قانونی در قرارداد توافق کرده باشند، همان مبلغ بیشتر ملاک عمل قرار می‌گیرد. اما توافق بر مبالغ کمتر از حد قانونی، به جهت حمایت از پیش‌خریدار، ارزش حقوقی چندانی ندارد.
مهم‌ترین شرایط مطالبه موفقیت‌آمیز وجه التزام
برای اینکه بتوانیم وجه التزام تعیین‌شده را مطالبه کنیم، باید شرایط زیر را مد نظر داشته باشیم:
- رسمی بودن قرارداد: قرارداد باید طبق ماده ۴ قانون پیش‌فروش ساختمان، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
- اثبات تخلف: باید ثابت شود که پیش‌فروشنده در اجرای تعهداتی که در جدول بالا آمده، تأخیر یا تخلف کرده است.
- آمادگی پیش‌خریدار: ما نیز باید تعهدات مالی خود (مانند پرداخت اقساط طبق پیشرفت کار) را به‌موقع و کامل انجام داده باشیم.
- مطالبه همزمان: در رویه قضایی، این امکان وجود دارد که ما به صورت همزمان، هم الزام به اجرای تعهد اصلی (مثلاً الزام به تنظیم سند رسمی) و هم وجه التزام تأخیر را مطالبه نماییم.
جمع‌بندی و توصیه حقوقی: مطمئن قدم برداریم!
وجه التزام در قرارداد پیش‌فروش مسکن، یک ابزار قانونی قدرتمند برای حفظ حقوق پیش‌خریداران است. این شرط، با ایجاد ضمانت اجرای مالی، فروشنده را به اجرای به‌موقع تعهدات خود ترغیب می‌کند و در صورت تخلف، حداقل‌های خسارت را بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان تضمین می‌نماید.
اگر به‌عنوان پیش‌خریدار با تأخیر در تحویل یا عدم تنظیم سند مواجه شده‌اید و نیاز به پیگیری حقوقی دارید، اکیداً توصیه می‌کنیم قبل از هر اقدام، با یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی و پیش‌فروش ساختمان مشورت نمایید. ایشان می‌توانند با بررسی دقیق قرارداد و سوابق پیشرفت پروژه، بهترین مسیر قانونی برای مطالبه وجه التزام و الزام به انجام تعهد را به شما نشان دهند و از تضییع حقوق شما جلوگیری کنند. مشاوره با وکیل، گام اول برای مطالبه تضمینی حق شماست.
نظرات حقوقی (۰)
هیچ نظری ثبت نشده است. اولین نظر حقوقی را شما ثبت کنید! 💬