راهنمای جامع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
در معاملات املاک، یکی از رایج‌ترین و حیاتی‌ترین مراحل، انتقال رسمی سند مالکیت است. اما گاهی اوقات، پس از انجام معامله و تنظیم قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی، فروشنده از حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی به نام خریدار خودداری می‌کند.
در چنین شرایطی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی تنها راهکار قانونی برای احقاق حق خریدار و تثبیت مالکیت اوست. این راهنما، تمامی مراحل و نکات مهم مربوط به این دعوا را از ابتدا تا انتها برای شما تشریح می‌کند.
چرا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی؟
همانطور که قبلاً در مقاله «نکات حقوقی مهم در خرید و فروش املاک بدون سند رسمی» نیز اشاره شد، صرف داشتن قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی، به معنای مالکیت رسمی و تثبیت شده نیست. قانون، تنها کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او در اداره ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شده باشد (ماده ۲۲ قانون ثبت).
بنابراین، برای جلوگیری از مشکلات احتمالی مانند فروش ملک به چندین نفر (معاملات معارض) یا ناتوانی در دریافت وام و تسهیلات بانکی، ضروری است که سند رسمی ملک به نام خریدار منتقل شود.
شرایط و مدارک لازم برای طرح دعوا
برای اینکه بتوانید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را با موفقیت طرح کنید، باید شرایط و مدارک زیر را در اختیار داشته باشید:
۱. شرایط طرح دعوا
- وجود قولنامه یا مبایعه‌نامه معتبر: باید یک قرارداد (قولنامه یا مبایعه‌نامه) عادی معتبر بین خریدار و فروشنده وجود داشته باشد که تعهد فروشنده به انتقال سند را نشان دهد. این قرارداد باید حاوی اطلاعات کامل ملک، ثمن (بها) معامله، نحوه پرداخت و تعهدات طرفین باشد.
- پرداخت کامل یا بخش عمده‌ای از ثمن: خریدار باید تعهدات مالی خود را طبق قرارداد (حداقل پرداخت بخش عمده‌ای از ثمن) انجام داده باشد. در صورتی که بخشی از ثمن باقی مانده باشد، دادگاه می‌تواند حکم به انتقال سند در قبال پرداخت باقیمانده ثمن صادر کند.
- آمادگی برای انجام تعهدات باقیمانده: اگر طبق قرارداد، خریدار نیز تعهداتی (مانند پرداخت باقیمانده ثمن در دفترخانه) داشته باشد، باید آمادگی خود را برای انجام آن‌ها نشان دهد.
- عدم حضور فروشنده در دفترخانه یا امتناع از انتقال سند: باید ثابت شود که فروشنده از تعهد خود به انتقال سند رسمی خودداری کرده است.
۲. مدارک لازم برای اقامه دعوا
- اصل قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی: این مهم‌ترین مدرک شماست.
- مدارک شناسایی خواهان (خریدار): شامل کپی کارت ملی و شناسنامه.
- مدارک مربوط به ملک: کپی سند مالکیت رسمی (اگر فروشنده در اختیار داشته باشد)، کپی بنچاق (در صورت وجود)، و کروکی یا مشخصات دقیق ملک.
- گواهی عدم حضور از دفترخانه (اختیاری اما مهم): بهتر است قبل از طرح دعوا، با ارسال اظهارنامه به فروشنده، او را رسماً برای حضور در دفترخانه جهت انتقال سند دعوت کنید و در صورت عدم حضور، از دفترخانه گواهی عدم حضور بگیرید. این گواهی نشان‌دهنده تخلف فروشنده است.
- دلایل اثبات پرداخت ثمن: شامل رسیدهای بانکی، چک‌های صادره یا هر مدرکی که نشان‌دهنده پرداخت مبالغ به فروشنده باشد.
- فیش‌های پرداخت عوارض و مالیات (در صورت پرداخت توسط خریدار): این موارد نشان می‌دهد که خریدار به تعهدات مالی خود عمل کرده است.
- برگه ثبتی ملک (در صورت امکان استعلام): برای اطلاع از وضعیت ثبتی ملک و عدم وجود موانع قانونی.
- کپی تمام اوراق و ضمائم پیوست شده به قرارداد.
مراحل طرح دعوا تا اجرای حکم
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، یک دعوای حقوقی است و مراحل آن به شرح زیر است:
۱. مراجعه به وکیل متخصص (توصیه اکید)
با توجه به پیچیدگی‌های این دعوا و اهمیت حقوقی آن، مشاوره و توکیل پرونده به یک وکیل متخصص دعاوی ملکی قویاً توصیه می‌شود. وکیل می‌تواند بهترین راهکار را ارائه دهد، مدارک را جمع‌آوری کند و با سرعت و دقت بیشتری پرونده را پیگیری نماید.
۲. تنظیم دادخواست
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید شامل موارد زیر باشد:
- مشخصات کامل خواهان (خریدار) و خوانده (فروشنده).
- مشخصات دقیق ملک مورد معامله.
- شرح مختصر وقایع و دلایل امتناع فروشنده.
- خواسته دعوا: الزام خوانده به تنظیم سند رسمی.
- ضمیمه کردن تمامی مدارک و مستندات لازم.
۳. ارجاع دادخواست به دادگاه
دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ارسال می‌شود.
۴. تعیین وقت رسیدگی و تشکیل جلسه دادگاه
پس از ثبت دادخواست، پرونده به یک شعبه دادگاه ارجاع و وقت رسیدگی تعیین می‌شود. طرفین برای حضور در جلسه دادگاه دعوت خواهند شد. در جلسه دادگاه، طرفین می‌توانند دلایل و مستندات خود را ارائه و از خود دفاع کنند. ممکن است دادگاه نیاز به کارشناسی (مثلاً برای تطبیق اوصاف ملک با قرارداد) یا استعلام از اداره ثبت داشته باشد.
۵. صدور رأی و تجدیدنظرخواهی
- صدور رأی: در صورت احراز شرایط، دادگاه حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر می‌کند. در برخی موارد، دادگاه ممکن است همزمان حکم به پرداخت خسارت تأخیر در انجام تعهد (اگر در قرارداد پیش‌بینی شده باشد) یا وجه التزام را نیز صادر کند.
- مهلت تجدیدنظرخواهی: رأی صادره توسط دادگاه بدوی، ظرف ۲۰ روز قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است. در صورت اعتراض، پرونده به دادگاه تجدیدنظر ارسال و پس از رسیدگی، رأی نهایی صادر می‌شود.
۶. مرحله اجرای حکم
پس از قطعیت رأی به نفع خریدار، پرونده به اجرای احکام دادگستری ارجاع می‌شود:
- اخطار به فروشنده: اجرای احکام به فروشنده ابلاغ می‌کند که ظرف مدت معین (معمولاً ۱۰ روز)، جهت انتقال سند در دفترخانه حاضر شود.
- عدم حضور فروشنده: در صورت عدم حضور فروشنده، نماینده اجرای احکام دادگستری به جای او در دفترخانه حاضر شده و سند رسمی ملک را به نام خریدار امضا و منتقل می‌کند.
- دریافت باقیمانده ثمن (در صورت وجود): اگر بخشی از ثمن باقی مانده باشد، خریدار باید آن را در صندوق دادگستری واریز کند تا پس از انتقال سند، به فروشنده پرداخت شود.
نکات مهم تکمیلی
- دعوای تخلیه/تحویل ملک: اگر فروشنده علاوه بر عدم تنظیم سند، از تحویل ملک نیز خودداری کند، خریدار باید همزمان یا پس از دعوای الزام به تنظیم سند، دعوای تحویل مبیع را نیز مطرح کند.
- هزینه‌های انتقال سند: معمولاً هزینه‌های انتقال سند بر عهده طرفین به صورت مساوی است، مگر اینکه در قرارداد خلاف آن شرط شده باشد.
- مالیات و عوارض: فروشنده موظف به پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک و عوارض شهرداری مربوط به زمان مالکیت خود است.
- وکالت‌نامه بلاعزل: اگر معامله با وکالت‌نامه بلاعزل انجام شده باشد و فروشنده فوت کند، وکالت با فوت موکل باطل می‌شود. در این صورت، خریدار باید ورثه را طرف دعوا قرار دهد که فرآیند را پیچیده‌تر می‌کند. بنابراین، صرف داشتن وکالت بلاعزل، جایگزین سند رسمی نیست.
نتیجه‌گیری
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ابزاری قدرتمند برای تثبیت مالکیت خریداران در معاملات املاک است. با این حال، این یک فرآیند حقوقی زمان‌بر و نیازمند دقت بالا در جمع‌آوری مدارک و پیگیری مراحل است. همواره توصیه می‌شود قبل از هرگونه اقدام در خرید و فروش املاک، به‌ویژه آن‌هایی که سند رسمی ندارند، از مشاوره و کمک یک وکیل متخصص و مجرب در حوزه دعاوی ملکی بهره‌مند شوید. این کار می‌تواند از بروز خسارات مالی و اتلاف وقت شما در آینده جلوگیری کند و مسیر احقاق حق را هموارتر سازد.
نظرات حقوقی (۰)
هیچ نظری ثبت نشده است. اولین نظر حقوقی را شما ثبت کنید! 💬