حکم تخلیه فوری ملک: مراحل گرفتن حکم در کمترین زمان

یکی از دغدغه‌های همیشگی مالکان پس از پایان مدت قرارداد اجاره، تخلیه به‌موقع ملک توسط مستأجر است. گاهی اوقات، مستأجر علی‌رغم اتمام موعد قرارداد، از تخلیه ملک خودداری می‌کند. در چنین شرایطی، مالک ناچار است برای احقاق حق خود و بازپس‌گیری ملک، مراحل قانونی را طی کند. حکم تخلیه فوری ملک یکی از مهم‌ترین ابزارهای قانونی است که می‌تواند این فرآیند را برای شما تسریع بخشد.

چرا تخلیه فوری ملک اهمیت دارد؟

تأخیر در تخلیه، علاوه بر تحمیل ضرر و زیان مالی به موجر (مالک)، می‌تواند برنامه‌های آتی او را برای استفاده یا اجاره مجدد ملک مختل کند. قانون‌گذار ایران با درک این موضوع و برای حمایت از حقوق مالکیت، امکان صدور دستور (نه حکم) تخلیه فوری را فراهم آورده است. اما چه کسانی و تحت چه شرایطی می‌توانند از این تسهیل قانونی بهره‌مند شوند؟

شرایط کلیدی برای دریافت دستور تخلیه فوری ملک کدامند؟

برای اینکه درخواست شما مشمول روند تخلیه فوری و سریع قرار گیرد، باید شرایط و مستندات خاصی وجود داشته باشد. مهم‌ترین شرط این است که قرارداد اجاره شما مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ باشد.

قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ شامل شرایط زیر هستند:

• تنظیم قرارداد به صورت کتبی:

• قرارداد اجاره باید در یک سند رسمی یا سند عادی کتبی تنظیم شده باشد.

• مدت مشخص قرارداد:

• مدت اجاره در قرارداد به‌صراحت قید شده باشد.

• امضای حداقل دو شاهد:

• یکی از مهم‌ترین شروط برای استفاده از مزیت تخلیه فوری، این است که ذیل قرارداد اجاره، حداقل دو نفر شاهد آن را امضا کرده باشند.

• انقضای مدت اجاره:

• مهم‌ترین شرط برای درخواست تخلیه، پایان یافتن مدت زمان تعیین‌شده در قرارداد است.

نکته مهم: اگر قرارداد اجاره شما شفاهی بوده یا شرایط فوق (به خصوص امضای دو شاهد) را نداشته باشد، مشمول قانون سال ۱۳۷۶ نخواهد بود و مالک باید از طریق طرح دعوای حقوقی تخلیه اقدام کند که زمان‌برتر است و حکم صادر می‌شود، نه دستور فوری.

تفاوت «دستور تخلیه فوری» و «حکم تخلیه» چیست؟

بسیاری از افراد این دو اصطلاح را به جای هم به کار می‌برند، درحالی‌که تفاوت حقوقی مهمی دارند:

ویژگی	دستور تخلیه فوری (ماده ۳ قانون ۱۳۷۶)	حکم تخلیه (دعوای حقوقی)
مرجع رسیدگی	شورای حل اختلاف (برای اجاره تا سقف ۲۰ میلیون تومان) یا دادگاه	دادگاه عمومی حقوقی
زمان رسیدگی	بسیار کوتاه (در کمترین زمان ممکن)	طولانی‌تر (نیازمند تشکیل جلسه و رسیدگی)
نیاز به صدور اجرائیه	ندارد (بلافاصله پس از صدور، توسط کلانتری اجرا می‌شود)	دارد (باید اجرائیه صادر و ابلاغ شود)
نوع قرارداد	قرارداد اجاره رسمی یا عادی با امضای دو شاهد	قرارداد اجاره فاقد شرایط قانون ۱۳۷۶

مدارک لازم برای درخواست دستور تخلیه فوری

برای تسریع در فرآیند، لازم است مدارک زیر را به‌صورت کامل و منظم آماده کنید:

1. قرارداد اجاره: اصل و کپی مصدق (تأکید می‌شود که حتماً دارای امضای دو شاهد باشد).
2. سند مالکیت: سند رسمی یا بنچاق ملک (برای اثبات مالکیت موجر).
3. مدارک شناسایی: کارت ملی و شناسنامه موجر.
4. برگ درخواست تخلیه: تنظیم درخواست رسمی و کتبی خطاب به مرجع قضایی (شورای حل اختلاف یا دادگاه).

مراحل گام‌به‌گام گرفتن دستور تخلیه فوری

فرآیند درخواست و اجرای دستور تخلیه نسبتاً ساده است و شامل مراحل زیر می‌شود:

۱. مراجعه به مرجع صالح

بسته به مبلغ و شرایط قرارداد، باید به مرجع صالح مراجعه کنید. اگر میزان اجاره‌بها تا ۲۰ میلیون تومان باشد، مرجع صالح شورای حل اختلاف است، در غیر این صورت باید به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه نمایید.

اگر با روند اجرای قوانین حقوقی مربوط به ملک آشنایی کافی ندارید، اکیداً توصیه می‌شود از همان ابتدا با یک وکیل متخصص مشورت نمایید تا هم در تنظیم دقیق مدارک و هم در جلوگیری از اتلاف وقت به شما کمک کند.

۲. تودیع مبلغ ودیعه (رهن)

بسیاری از قراردادهای اجاره شامل مبلغی به‌عنوان ودیعه یا رهن هستند که نزد موجر باقی مانده است. برای دریافت دستور تخلیه، مالک موظف است این مبلغ را به حساب سپرده دادگستری واریز کند. این اقدام به منزله ایفای تعهد مالک و شرط اصلی برای صدور دستور تخلیه است.

۳. صدور دستور تخلیه

پس از بررسی مدارک و احراز شرایط قانونی، به‌ویژه وجود امضای دو شاهد و تودیع ودیعه، مقام قضایی (رئیس شورا یا دادگاه) دستور تخلیه را صادر می‌کند.

۴. ابلاغ و اجرا

دستور تخلیه بلافاصله از طریق کلانتری مربوطه به مستأجر ابلاغ می‌شود و مستأجر سه روز فرصت دارد تا ملک را تخلیه کند. پس از انقضای این مهلت، دستور با حضور مأمور و در صورت لزوم با شکستن قفل، اجرا خواهد شد.

برای آگاهی از نحوه برخورد با چالش‌های ملکی دیگر، می‌توانید مقاله "نکات حقوقی مهم در خرید و فروش املاک بدون سند رسمی" را مطالعه نمایید.

چکیده نهایی: تخلیه فوری، سریع و قانونی

دریافت دستور تخلیه فوری، راهکاری مؤثر و سریع برای مالکان جهت بازپس‌گیری ملک پس از پایان قرارداد است. این سرعت عمل، مستقیماً به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و رعایت دقیق شرایط آن (خصوصاً امضای دو شاهد) بازمی‌گردد. فراموش نکنید که تودیع کامل مبلغ ودیعه مستأجر، پیش‌شرط اصلی برای اجرای این دستور است.

در نهایت، برای اطمینان از طی شدن صحیح و سریع مراحل قانونی، به‌خصوص در مواجهه با قراردادهای پیچیده یا اختلافات، مشاوره با وکیل مجرب می‌تواند مسیر را برای شما هموار سازد و از بروز تأخیرها و مشکلات احتمالی جلوگیری نماید.