فسخ قرارداد از طرف فروشنده؛ شرایط قانونی و نحوه اقدام
خلاصه سریع برای فروشندگان:
- فسخ قرارداد یکطرفه نیست؛ باید یکی از خیارات قانونی (مانند خیار تأخیر ثمن) یا حق فسخ قراردادی را داشته باشید.
- اگر خریدار پول را نپرداخت، تنها در صورتی میتوانید فسخ کنید که ۳ روز از موعد گذشته باشد و کالا را تحویل نداده باشید (خیار تأخیر ثمن) یا شرط فسخ داشته باشید.
- اگر عبارت «اسقاط کافه خیارات» را امضا کردهاید، دستتان برای فسخ بسیار بسته است (مگر در موارد خاص مثل تدلیس).
- اولین قدم قانونی، ارسال اظهارنامه رسمی برای اعلام اراده فسخ به خریدار است.
تصور کنید ملکی را فروختهاید، اما خریدار در پرداخت اقساط تعلل میکند یا متوجه میشوید ملک را بسیار ارزانتر از قیمت واقعی فروختهاید. آیا راه برگشتی وجود دارد؟ در حقوق ایران، اصل بر این است که قراردادها لازمالاجرا هستند (ماده ۲۱۹ قانون مدنی) و هیچیک از طرفین نمیتواند بیدلیل زیر میز بزند. اما قانونگذار برای جلوگیری از ضرر فروشنده، راههایی را تحت عنوان «خیارات» یا اختیارات قانونی پیشبینی کرده است.
به عنوان وکیل دادگستری با سالها تجربه در دعاوی ملکی و قراردادها، بارها دیدهام که فروشندگان به دلیل عدم آگاهی از کلمات کلیدی قرارداد (مثل اسقاط خیارات) یا عدم اقدام در مهلت فوری، حق میلیاردی خود را از دست دادهاند. در این مقاله، تمام شرایطی که به شما به عنوان فروشنده اجازه میدهد معامله را برهم بزنید، با زبان ساده و کاربردی بررسی میکنیم.
شرایط قانونی فسخ معامله توسط فروشنده (جدول مقایسه)
برای اینکه بتوانید قرارداد را فسخ کنید، باید به یکی از اهرمهای قانونی زیر متوسل شوید. این موارد در اصطلاح حقوقی «خیارات» نامیده میشوند. جدول زیر مهمترین دلایل فسخ برای فروشنده را نشان میدهد:
| نام خیار (حق فسخ) | شرایط استفاده فروشنده | مهلت اقدام |
|---|---|---|
| خیار تأخیر ثمن | اگر خریدار تا ۳ روز پول را ندهد و کالا هم تحویل نشده باشد. | فوری (پس از ۳ روز) |
| خیار غبن | اگر مال را بسیار ارزانتر از قیمت بازار فروخته باشید. | فوری (به محض اطلاع) |
| خیار شرط | شرطی که در قرارداد نوشتید (مثلاً: اگر چک پاس نشد، معامله فسخ است). | طبق مهلت ذکر شده در قرارداد |
| خیار تخلف از شرط | خریدار تعهدی داده (مثلاً رهن بانک را فک کند) و انجام نداده است. | پس از الزام و عدم امکان اجرا |
۱. فسخ به دلیل عدم پرداخت پول (خیار تأخیر ثمن)
شایعترین دلیل نارضایتی فروشندگان، عدم پرداخت مبلغ معامله توسط خریدار است. اما آیا هر تأخیری حق فسخ ایجاد میکند؟ خیر. طبق ماده ۴۰۲ قانون مدنی، برای استفاده از این حق باید سه شرط همزمان وجود داشته باشد:
- سه روز گذشته باشد: از تاریخ قرارداد ۳ روز بگذرد و خریدار تمام مبلغ را نپرداخته باشد.
- تحویل ندادن مال: شما (فروشنده) هنوز ملک یا خودرو را به خریدار تحویل نداده باشید.
- عدم دریافت پول: شما هیچ بخشی از پول را (حتی مبلغ کم) دریافت نکرده باشید (مگر اینکه شرط خلاف آن شده باشد).
نکته حیاتی: اگر در قرارداد نوشته باشید «فروشنده حق دارد در صورت عدم پرداخت هر یک از اقساط، قرارداد را فسخ کند»، این یک خیار شرط است و بسیار قویتر از خیار تأخیر ثمن عمل میکند. در این حالت حتی اگر ملک را تحویل داده باشید هم میتوانید فسخ کنید.
اگر با چک برگشتی مواجه شدهاید و میخواهید بدانید آیا میتوانید معامله را برهم بزنید یا خیر، پیشنهاد میکنم حتماً مقاله نکات حقوقی مهم در نگارش بند فسخ در قراردادها را مطالعه کنید تا با قدرت کلمات در قرارداد آشنا شوید.
۲. فسخ به دلیل ارزان فروختن (خیار غبن)
اگر بعد از معامله متوجه شوید که کلاه سرتان رفته و مال را «به مقدار فاحش» ارزانتر از قیمت روز فروختهاید، قانون به شما حق فسخ میدهد. به این حالت «خیار غبن» میگویند.
مثال عددی:
فرض کنید ارزش واقعی آپارتمان شما ۵ میلیارد تومان است، اما شما به دلیل بیآگاهی آن را ۴ میلیارد تومان فروختهاید. این اختلاف قیمت (۲۰ درصد) عرفاً قابل مسامحه نیست و «غبن فاحش» محسوب میشود.
شرط مهم: این خیار فوری است. یعنی به محض اینکه متوجه قیمت واقعی شدید، باید اقدام کنید. اگر ماهها صبر کنید، دادگاه ممکن است بگوید شما با علم به قیمت، معامله را پذیرفتهاید. برای آگاهی از مهلتهای دقیق، مقاله مدت زمان فسخ قرارداد اطلاعات تکمیلی مفیدی به شما میدهد.
۳. شرط فسخ در قرارداد (خیار شرط)
هوشمندانهترین کار برای یک فروشنده، گنجاندن «حق فسخ قراردادی» است. شما میتوانید توافق کنید که:
«در صورتی که خریدار در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نشود یا چک شماره ... برگشت بخورد، فروشنده حق فسخ یکطرفه قرارداد را دارد و خریدار باید روزانه مبلغ ... خسارت بپردازد.»
در این حالت، نیازی به اثبات ضرر یا شرایط پیچیده قانونی نیست؛ صرفِ وقوع شرط (مثل برگشت خوردن چک)، به شما حق فسخ میدهد. اما دقت کنید که نحوه نگارش این بند بسیار حساس است.
آیا با امضای «اسقاط کافه خیارات» راهی برای فسخ دارم؟
بسیاری از بنگاههای املاک بندی در قراردادهای چاپی دارند که میگوید: «اسقاط کافه خیارات، ولو خیار غبن فاحش از طرفین به عمل آمد». امضای این بند یعنی شما تمام حقوق قانونی خود برای فسخ (مثل گران/ارزان فروشی، عیب کالا و...) را ساقط کردهاید.
اما نگران نباشید، در رویه قضایی غالب، چند مورد حتی با این امضا هم از بین نمیروند:
- خیار تدلیس: اگر خریدار شما را فریب داده باشد (مثلاً با عملیات فریبکارانه ملک را خریده باشد).
- انفساخ به دلیل تعذر تسلیم: اگر انجام معامله یا تحویل عوضین عملاً غیرممکن شود (این مورد خیار نیست، بلکه موجب انحلال قهری قرارداد میشود).
- خیار تخلف از شرط: اگر شرط خاصی (مثل پرداخت در تاریخ معین) گذاشته باشید، اسقاط کلی خیارات معمولاً شامل آن شرط خاص نمیشود.
برای درک بهتر عواقب فسخ و اینکه پس از آن چه بلایی سر پول و مال میآید، مقاله آثار حقوقی فسخ یا ابطال قرارداد بر طرفین را بررسی کنید.
مراحل عملی فسخ قرارداد توسط فروشنده
فسخ یک معامله صرفاً با گفتن «پشیمان شدم» یا پاره کردن قولنامه انجام نمیشود. باید مراحل زیر را طی کنید:
- ارسال اظهارنامه رسمی: ابتدا باید اراده خود مبنی بر فسخ را از طریق دفاتر خدمات قضایی به صورت کتبی به خریدار اعلام کنید. این سند در دادگاه حیاتی است.
- تأیید فسخ در دادگاه: پس از اظهارنامه، باید دادخواست «تأیید فسخ قرارداد» بدهید. دادگاه حکم فسخ نمیدهد، بلکه فسخی که شما انجام دادهاید را تأیید (اعلام) میکند.
- بازگرداندن ثمن: شما باید آمادگی خود را برای استرداد پولی که از خریدار گرفتهاید اعلام کنید (مگر اینکه بابت خسارت تهاتر شود).
گاهی اوقات فروشنده به جای فسخ، ترجیح میدهد خریدار را مجبور به انجام تعهد (مثل پرداخت پول) کند. اگر مردد هستید که کدام راه بهتر است، مقاله دعوای الزام به انجام تعهد راهنمای خوبی برای مقایسه این دو مسیر است.
نتیجهگیری و گامهای بعدی
فسخ قرارداد از طرف فروشنده امری استثنایی است و نیاز به دلیل موجه قانونی یا قراردادی دارد. اقدام احساسی یا بدون مشورت میتواند منجر به محکومیت شما به پرداخت خسارتهای سنگین شود.
آنچه باید انجام دهید:
- قرارداد خود را دقیق بررسی کنید؛ آیا «خیار شرط» یا حق فسخ برای عدم پرداخت دارید؟
- اگر خیار غبن (ارزان فروشی) دارید، همین امروز اظهارنامه بفرستید (فوریت دارد).
- قبل از هر اقدام قضایی یا حتی ارسال پیامک به خریدار، با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا واژهای را اشتباه به کار نبرید.
سوالات متداول
آیا اگر خریدار پشیمان شود، فروشنده هم میتواند فسخ کند؟
خیر، پشیمانی خریدار به تنهایی حق فسخ ایجاد نمیکند. اما اگر هر دو طرف راضی باشند، میتوانند قرارداد را با توافق دوطرفه برهم بزنند که به آن «اقاله» میگویند.
اگر چک خریدار پاس نشد، معامله خودبهخود فسخ میشود؟
خیر، برگشت چک به خودی خود معامله را باطل یا فسخ نمیکند؛ مگر اینکه در قرارداد صراحتاً شرط شده باشد که «در صورت عدم وصول چک، فروشنده حق فسخ دارد». در غیر این صورت فقط میتوانید برای مطالبه وجه چک اقدام کنید.
آیا فروشنده میتواند بدون مراجعه به دادگاه ملک را به کس دیگری بفروشد؟
بسیار خطرناک است. تا زمانی که فسخ قرارداد قبلی به درستی انجام و ترجیحاً توسط دادگاه تأیید نشده باشد، فروش مجدد ملک مصداق جرم «فروش مال غیر» است و مجازات کیفری دارد.
تکلیف پولی که از خریدار گرفتهام چه میشود؟
در صورت فسخ صحیح، شما باید اصل پول دریافتی را به خریدار برگردانید. اگر شرط خسارت (وجه التزام) داشته باشید، میتوانید خسارت را کسر کرده و مابقی را بپردازید یا خسارت را جداگانه مطالبه کنید.
اگر در قولنامه نوشته باشد «حق فسخ ندارید»، آیا راهی هست؟
این عبارت همان «اسقاط خیارات» است. راههای فسخ محدود میشود اما بسته نیست. مواردی مثل فریبکاری (تدلیس) یا تخلف از شروط ضمن عقد همچنان میتواند راهگشا باشد که نیاز به بررسی دقیق قرارداد توسط وکیل دارد.
مدت زمان استفاده از خیار شرط چقدر است؟
مدت خیار شرط حتماً باید در قرارداد ذکر شود (مثلاً ۴۸ ساعت یا یک ماه). اگر مدتی ذکر نشود، طبق نظر مشهور حقوقدانان و رویه قضایی غالب، تنها شرط خیار باطل است ولی اصل قرارداد صحیح باقی میماند (هرچند ماده ۴۰۱ قانون مدنی سختگیرانهتر است).
نظرات حقوقی (۰)
هیچ نظری ثبت نشده است. اولین نظر حقوقی را شما ثبت کنید! 💬