نمونه مبایعه نامه فروش سهم الارث؛ متن قانونی + نکات حیاتی
خلاصه سریع:
- هشدار مهم: بر اساس "قانون الزام به تنظیم سند رسمی" (اجرا شده از ۱۴۰۳)، تنظیم مبایعهنامه عادی (دستی) برای املاک دارای سند حدنگار جدید، در دادگاهها فاقد اعتبار است. این نمونه قرارداد صرفاً پیشنویس اولیه است.
- فروش سهمالارث به صورت مشاع قانونی است و نیازی به رضایت سایر وراث ندارد (مگر برای تحویل فیزیکی ملک).
- در قانون جدید مالیات بر ارث (فوت بعد از ۱۳۹۵)، امکان پرداخت مالیات به صورت موردی (فقط برای سهمی که میفروشید) وجود دارد.
- متن قرارداد باید صراحتاً قید کند که فروش پس از کسر دیون متوفی انجام شده است.
- نکته کلیدی: استفاده از متنهای آماده برای اموال با ارزش بالا، ریسک حقوقی سنگینی دارد؛ حتماً قرارداد باید توسط وکیل بر اساس شرایط خاص پرونده شما شخصیسازی شود.
فروش سهمالارث یکی از پیچیدهترین معاملات ملکی و حقوقی است. شما مالک هستید، اما مالکیتتان با دیگران شریک است؛ حق فروش دارید، اما ممکن است خریدار نتواند وارد ملک شود! به عنوان وکیل پایه یک دادگستری با بیش از دو دهه تجربه در دعاوی ارث، بارها شاهد بودهام که دانلود یک نمونه قرارداد ساده از اینترنت، چگونه منجر به پروندههای کلاهبرداری یا ابطال معامله شده است.
در این مقاله جامع، علاوه بر ارائه یک متن حقوقی استاندارد برای مبایعه نامه فروش سهم الارث، تغییرات بسیار مهم قوانین در سال ۱۴۰۴ (از جمله قانون جدید ثبت و مالیات) را بررسی میکنیم تا متحمل ضرر نشوید نرود.
پیشنیازهای قانونی: قبل از نوشتن قرارداد چه باید بدانید؟
قبل از اینکه به سراغ متن قرارداد برویم، باید بدانید که فروش سهمالارث با فروش یک ملک عادی تفاوتهای بنیادین دارد. طبق ماده ۸۶۸ قانون مدنی، مالکیت ورثه زمانی مستقر میشود که دیون و بدهیهای متوفی پرداخت شده باشد.
برای یک معامله امن، سه شرط زیر حیاتی است:
- گواهی انحصار وراثت: اگرچه از نظر تئوری فروش بدون آن (با عقد صلح احتمالی) ممکن است، اما در رویه قضایی فعلی و دفاتر اسناد رسمی، بدون این گواهی هیچ انتقالی رسمیت ندارد.
- تعیین تکلیف دیون: مهریه همسر متوفی و بدهیهای او بر ارث مقدم هستند. اگر سهمتان را بفروشید و بعداً طلبکاری پیدا شود، معامله شما ممکن است باطل شود یا ضامن درک باشید.
- قانون جدید الزام به ثبت: برای املاکی که سند حدنگار (تکبرگ) آنها بعد از تاریخ اجرای قانون الزام (تیرماه ۱۴۰۳) صادر شده، تنظیم مبایعهنامه دستی ممنوع و فاقد اعتبار در محاکم است. این قرارداد پایین فقط برای توافق اولیه جهت رفتن به دفترخانه یا املاک دارای سند قدیمی کاربرد دارد.
برای اطمینان از صحت مسیر خود، پیشنهاد میکنم ابتدا مقاله آیا فروش سهمالارث قبل از تقسیم قانونی است؟ را مطالعه کنید.
نمونه متن مبایعه نامه فروش سهم الارث (پیشنویس حقوقی)
هشدار جدی: این متن صرفاً یک الگوی کلی است. استفاده از آن بدون نظارت وکیل متخصص، برای اموال با ارزش بالا به هیچ عنوان توصیه نمیشود.
مبایعه نامه قطعی فروش سهم الارث (سهم مشاعی)
ماده ۱- طرفین قرارداد:
فروشنده: خانم/آقای .................... فرزند .................... به شماره ملی .................... (یکی از وراث مرحوم ....................)
خریدار: خانم/آقای .................... فرزند .................... به شماره ملی ....................
ماده ۲- موضوع قرارداد (مبیع):
انتقال قطعی کلیه حقوق عینیه، فرضیه، متصوره و سهمالارث مشاعی فروشنده از ماترک مرحوم .................... (مورث) طبق گواهی انحصار وراثت شماره .................... صادره از ....................
تبصره مهم: این انتقال پس از کسر دیون ممتاز، واجبات مالی و وصایای متوفی (تا ثلث مال) صورت گرفته و فروشنده صرفاً سهم خالص خود را منتقل مینماید. موضوع معامله شامل سهم مشاعی از پلاک ثبتی .................... واقع در .................... میباشد.
ماده ۳- مبلغ قرارداد (ثمن):
مبلغ کل .................... ریال که مبلغ .................... ریال نقداً/طی چک شماره .................... پرداخت شد و الباقی در دفترخانه اسناد رسمی تسلیم خواهد شد.
ماده ۴- شرایط و تعهدات کلیدی:
۱- فروشنده اقرار نمود که ممنوعالمعامله نیست و سهم خود را پیش از این به غیر واگذار نکرده است.
۲- خریدار اعلام میدارد که از مشاعی بودن مبیع و عدم امکان تصرف فیزیکی بدون اذن سایر وراث، آگاهی کامل دارد و حق هرگونه ادعا در خصوص عدم تحویل ملک را از خود سلب نمود.
۳- پرداخت مالیات بر ارث مربوط به سهمالارث موضوع معامله بر عهده (فروشنده/خریدار) است.
۴- کلیه خیارات، حتی خیار غبن فاحش، از طرفین ساقط گردید (مگر شرط خلاف شده باشد).
ماده ۵- حل اختلاف:
در صورت بروز اختلاف، نظر داور مرضیالطرفین آقای/خانم .................... وکیل دادگستری لازمالاجراست.
امضاء فروشنده امضاء خریدار امضاء شهود
اگر با مقاومت سایر وراث روبرو هستید و آنها سهم شما را نادیده گرفتهاند، این قرارداد کافی نیست و باید به راهکارهای مقاله فروش سهم الارث سایر ورثه بدون اجازه و رضایت مراجعه کنید.
۳ ایراد حقوقی که میتواند معامله را باطل کند (نکات وکیل باتجربه)
در سال ۱۴۰۴، قوانین تغییرات مهمی داشتهاند که نادیده گرفتن آنها در متن بالا، خسارات میلیاردی به بار میآورد:
۱. مالیات بر ارث: قانون قدیم یا جدید؟
بسیاری از نمونه قراردادها به اشتباه مینویسند "مفاصا حساب مالیاتی کل ترکه". این غلط است!
اگر متوفی بعد از سال ۱۳۹۵ فوت کرده باشد، طبق قانون جدید مالیاتهای مستقیم، وراث میتوانند مالیات را تکتک و موردی پرداخت کنند. یعنی فروشنده فقط باید مالیات سهم خودش از همان ملکی که میفروشد را بدهد و نیازی به پرداخت مالیات کل ارثیه نیست. این موضوع باید دقیقاً در قرارداد ذکر شود تا خریدار به بهانه عدم پرداخت مالیات کل، جلوی پول شما را نگیرد.
۲. حق شفعه: فقط برای ۲ نفر!
یک تصور غلط رایج این است که اگر سهمتان را به غریبه بفروشید، خواهر یا برادرتان میتوانند معامله را فسخ کنند. توجه کنید: حق شفعه (اخذ به شفعه) طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی، فقط و فقط زمانی وجود دارد که وراث (شرکا) دقیقاً ۲ نفر باشند و مال هم غیرمنقول قابل تقسیم باشد. اگر ۳ نفر یا بیشتر هستید، وراث دیگر هیچ حقی برای باطل کردن معامله شما با غریبه ندارند.
۳. تفاوت "صلحنامه" و "مبایعهنامه"
از نظر فنی، انتقال سهمالارث بهتر است در قالب عقد صلح تنظیم شود نه بیع (خرید و فروش). عقد صلح انعطاف بیشتری دارد و کمتر درگیر قواعد سختگیرانهای مثل "معلوم بودن دقیق مقدار جنس" میشود (چون گاهی دقیقاً متراژ سهمالارث مشخص نیست). توصیه اکید من تنظیم نمونه صلح نامه سهم الارث؛ راهنمای جامع تنظیم و اعتبار قانونی در دفترخانه است.
هزینههای تقریبی انتقال سهمالارث در سال ۱۴۰۴
برای اینکه در محاسبات مالی خود دچار اشتباه نشوید، هزینههای حدودی زیر را (بر اساس نرخهای جاری دفاتر و دادگستری) در نظر بگیرید:
- گواهی انحصار وراثت: هزینه دادرسی حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار تومان (به علاوه هزینه نشر آگهی اگر لازم باشد)، اما حقالوکاله وکیل برای انجام سریع آن متفاوت است.
- مالیات بر ارث: بسته به طبقه وراث (فرزند، همسر و...) و نوع ملک (مسکونی، تجاری) متغیر است. برای وراث طبقه اول در قانون جدید، نرخ املاک حدود ۷.۵٪ ارزش معاملاتی (بلوکبندی) است، نه ارزش واقعی بازار.
- هزینه دفترخانه (انتقال قطعی): بر اساس قیمت منطقهای ملک محاسبه میشود و معمولاً بین ۲ تا ۱۰ میلیون تومان برای املاک متوسط متغیر است.
نتیجهگیری و گامهای عملی بعدی
فروش سهمالارث راهی قانونی برای خروج از بنبست شراکت اجباری است، اما مسیر آن پر از مینهای حقوقی است. قرارداد دستی که در بالا ارائه شد، تنها یک پیشنویس برای توافق اولیه است و در برابر قانون جدید "الزام به ثبت"، قدرت اجرایی پایینی دارد.
آنچه باید همین امروز انجام دهید:
- ابتدا گواهی انحصار وراثت را دریافت کنید.
- اگر وراث بیش از ۲ نفر هستند، نگران حق شفعه نباشید اما اگر ملک در تصرف آنهاست، خریدار را از وضعیت آگاه کنید.
- به جای اکتفا به قرارداد دستی، مستقیماً به دفترخانه مراجعه کرده و یا پیش از امضا، متن قرارداد را توسط یک وکیل متخصص ارث بازبینی کنید تا شرط "کسر دیون" و "اسقاط خیارات" به ضرر شما تنظیم نشود.
برای درک بهتر اصطلاحات پیچیدهای که در دفترخانه خواهید شنید، پیشنهاد میکنم نگاهی به مقاله اصطلاحات و مبانی سهم الارث بیندازید.
سوالات متداول
آیا میتوانم قبل از انحصار وراثت سهمم را بفروشم؟
از نظر حقوقی با عقد "صلح حقوق احتمالی" ممکن است، اما ریسک بسیار بالایی دارد و دفاتر اسناد رسمی بدون گواهی انحصار وراثت و مفاصا حساب مالیاتی، سند رسمی تنظیم نمیکنند. پیشنهاد نمیشود.
تکلیف بدهیهای متوفی در قرارداد چه میشود؟
طبق قانون، ارثیه پس از پرداخت بدهیها به وراث میرسد. اگر شما سهمتان را بفروشید و بعداً طلبی از متوفی کشف شود، طلبکار میتواند به سهم فروخته شده رجوع کند. بنابراین در قرارداد باید ذکر شود که مسئولیت دیون احتمالی آینده با کیست (معمولاً فروشنده ضامن درک است).
آیا برای فروش سهمالارث نیاز به استعلام ثبتی است؟
بله. حتی برای قرارداد عادی، باید مطمئن شوید ملک در توقیف یا رهن بانک نیست. اگر ملک مشکلی داشته باشد و شما آن را بفروشید، ممکن است به جرم "فروش مال غیر" یا کلاهبرداری تحت تعقیب قرار بگیرید.
اگر خریدار یکی از وراث باشد، باز هم نیاز به قرارداد رسمی است؟
بله. حتی بین خواهر و برادر، انتقال باید رسمی شود. اگر توافق شفاهی یا دستی باشد و بعداً یکی از طرفین فوت کند یا اختلاف پیش بیاید، اثبات مالکیت در دادگاه (مخصوصاً با قانون جدید) بسیار دشوار و پرهزینه خواهد بود.
نظرات حقوقی (۲)
ممنون.خیلی خوب بود
خواهش میکنم